Vous avez inondé les voisins du dessous : que faire pour dissiper leurs réclamations

Parfois, volontairement ou involontairement, nous devenons les acteurs d'incidents désagréables. Par exemple, une inondation survient chez nous, et l'eau, traversant les planchers, envahit l'appartement en dessous. Et c'est bien si elle n'en touche qu'un seul !

Non seulement il faut effectuer des réparations imprévues dans votre propre logement, mais en plus il faudra probablement indemniser les voisins pour les dégâts. Alors, vous avez inondé les voisins du dessous : que faire dans une telle situation ? Nous en parlons dans notre article. Nous allons également voir comment déterminer le responsable de l'inondation et établir correctement un constat d'inondation.

Nous présenterons les scénarios possibles et les moyens de résoudre le problème, en examinant en détail le règlement à l'amiable par le biais de négociations constructives et l'élimination des réclamations par voie judiciaire.

Que faire en premier lieu ?

La stupeur d'une minute, l'apitoiement sur soi-même et la vive crise d'autocritique sont-ils passés ? Il est temps de passer à l'action ! Il faut penser à minimiser les conséquences de l'accident et à ne pas aggraver votre situation déjà peu enviable.

Les premières démarches doivent être les suivantes :

• si la source de la fuite se trouve dans votre appartement, vous devez couper l'eau à l'aide d'un robinet à bille, en stoppant son arrivée chez vous;
• mettez votre logement hors tension pour éviter un court-circuit et que personne ne soit électrocuté en entrant en contact avec l'eau à ce moment-là ;
• appelez la société de gestion et invitez des plombiers ;
• si l'inondation a lieu un week-end, appelez le service d'urgence ;
• ramassez le plus rapidement possible l'eau qui se trouve sur votre sol, afin qu'elle ne s'infiltre pas en dessous ;
• si votre responsabilité pour l'inondation ou votre appartement sont assurés, appelez impérativement votre compagnie d'assurance et agissez en totale conformité avec les instructions reçues.

Il est évident que personne n'inondera intentionnellement les voisins, et dans cette situation, vous êtes non seulement responsables, mais aussi victimes.

Si ce désagrément survient pendant la journée de travail, essayez de faire ce qui suit :

Vous ne doutez pas que les occupants de l'appartement du dessous viendront sûrement vous voir, n'est-ce pas ?

Il est inutile de vous cacher d'eux et ainsi d'aggraver les relations : efforcez-vous dès les premières minutes de l'échange de trouver un terrain d'entente avec eux.

Il est nécessaire de recueillir l'eau de la surface du sol le plus rapidement possible, avant qu'elle ne s'infiltre chez les voisins : utilisez autant de chiffons que possible pour ce faire.

Vous devez dès les premières minutes tenter de vous concilier les voisins par un repentir sincère si vous êtes le responsable de l'inondation, ou par des actions claires et conjointes si des tiers sont en cause.

Expliquez aux voisins que, bien que l'eau coule de votre appartement, vous n'êtes pas nécessairement le responsable de l'inondation. Cela devient surtout évident si le déluge chez les voisins ne s'est pas calmé après que vous avez fermé le robinet d'alimentation en eau chez vous.

Il arrive aussi que la source de la fuite soit difficile à trouver – il n'y a pas de jets d'eau montants, et l'eau a déjà eu le temps de se répandre dans toutes les pièces.

Nous recherchons les zones à risque cachées derrière la plomberie, le plan de travail, les cloisons en plaques de plâtre :

Recherche du responsable de l'inondation

La réponse à cette question n'est pas aussi évidente qu'il pourrait sembler à vos voisins. Dans les immeubles d'habitation (copropriétés), il existe des parties communes qui appartiennent à tous les propriétaires des locaux d'habitation de l'immeuble. Les modalités de leur entretien sont fixées par les Règles, approuvées par le Décret gouvernemental n° 491 du 13 août 2006 (ci-après les Règles).

Les éléments des équipements techniques et des réseaux communs se trouvent également dans les locaux d'habitation des propriétaires d'appartements.

Si la société de gestion néglige ses obligations d'entretien des parties communes, vous pouvez adresser une réclamation écrite à sa direction, sans attendre que la situation ne devienne critique.

Ces biens comprennent :

• les colonnes montantes d'eau chaude et d'eau froide ;
• les canalisations d'eaux usées ;
• le système de chauffage central.

Conformément aux règles, le mauvais entretien des parties communes de l'immeuble engage la responsabilité de l'organisation avec laquelle les propriétaires ont conclu le contrat correspondant, à savoir la société de gestion.

Option n°1 — la société de gestion

Si une fuite survient en raison de l'état défectueux d'une colonne montante, ce sont les gestionnaires qui devront indemniser les dommages causés. D'ailleurs, les inondations résultant d'une fuite de toiture d'un immeuble collectif – sont également imputables à la société de gestion.

Mais il convient également de prêter attention aux circonstances qui ont contribué à la fuite. Par exemple, vous avez effectué vous-même, sans informer la société d'exploitation et sans obtenir son autorisation, le remplacement des colonnes d'égout ou d'alimentation en eau. Ces actions sont illégales, tout comme toute ingérence non autorisée dans le fonctionnement desdites communications.

Si ce fait d'ingérence non autorisée est établi, la responsabilité incombera au propriétaire de l'appartement dans lequel les travaux illégaux ont été effectués.

Option n°2 — le propriétaire de l'appartement

Le premier robinet de coupure et de réglage, qui coupe l'eau dans l'appartement, sépare les biens communs de l'immeuble des biens intérieurs à l'appartement. Si un dommage survient sur le tuyau après ce robinet ou si de l'eau a été laissée passer par un équipement sanitaire ou autre défectueux raccordé à l'alimentation en eau (machine à laver, lave-vaisselle, etc.), alors le propriétaire de l'appartement – source de l'inondation – sera responsable.

Ne laissez pas les machines à laver et lave-vaisselle en marche sans surveillance ; en remplissant la baignoire, veillez à ce que l'orifice technique de trop-plein ne soit pas obstrué.

Mais même dans ce cas, il peut y avoir des nuances à prendre en compte.

Parmi ceux-ci :

• Présence de locataires. Le propriétaire peut ne pas résider dans l'appartement. Si la fuite a été causée par les preneurs ou locataires résidant officiellement dans ce lieu conformément au contrat conclu, il convient de lire les conditions de responsabilité stipulées dans ce contrat.
• Équipement défectueux. Lorsque vous achetez une machine à laver ou un lave-vaisselle, des toilettes avec réservoir, des mélangeurs, des robinets et autres équipements, conservez les reçus. Ils confirment l'achat et permettent au propriétaire de facturer le vendeur si l'expertise reconnaît le produit vendu comme défectueux. Dans ce cas, le vendeur devra répondre également des dommages causés par le produit défectueux qu'il a vendu.
• Travaux de réparation ou d'installation de mauvaise qualité. Si une entreprise embauchée a installé l'équipement en violation des normes, elle sera responsable de l'exécution de mauvaise qualité du travail et des conséquences négatives causées par cette circonstance.

Parfois, une inondation peut être causée par un coup de bélier ou une surtension électrique. Dans ce cas, les fournisseurs de ressources peuvent être responsables. Mais n'oubliez pas que les appareils électriques en fonctionnement (lave-linge ou lave-vaisselle) ne doivent pas être laissés sans surveillance.

Si l'appartement est loué, en règle générale, le propriétaire est responsable d'un robinet défectueux ou d'une canalisation d'urgence située dans sa zone de responsabilité. En revanche, le locataire est responsable d'un débordement dans la salle de bains ou la cuisine dû à un robinet ouvert laissé sans surveillance.

Comme vous le voyez, en établissant la cause de l'inondation, nous déterminerons également le responsable de l'incident. Mais parfois, il faudra dépenser à la fois de l'argent et du temps pour découvrir la vérité.

Option n°3 — des tiers

Si vous êtes certain de la faute des tiers, il est temps de vous rappeler que votre appartement et vos biens ont également subi des dommages. Pour constater le fait de l'inondation et déterminer les dégâts causés par l'eau, il convient d'établir un procès-verbal d'inondation.

Les propriétaires de l'appartement d'où provient la fuite ne sont pas toujours responsables de la situation d'urgence : parfois, ils souffrent de l'inondation autant que les autres.

Il est temps de déterminer lequel des voisins du dessous a subi des dommages lors de l'accident. Expliquez-leur la cause de l'incident. Commencez à rassembler les documents qui serviront à établir les faits et l'ampleur des dégâts. Essayez de prendre des photos et de filmer tout ce qui s'est passé.

Points importants pour l'établissement du constat d'inondation de l'appartement

Le procès-verbal qui constate le fait de l'inondation et les dommages causés à l'appartement et aux biens de la victime est probablement le document le plus important pour vous. Par conséquent, vous devez prendre son contenu très au sérieux.

Pour rédiger ce document, invitez impérativement deux ou trois témoins. Ainsi, le procès-verbal sera établi par une commission. Il est bon que le document lui-même et la liste des défauts qui y est jointe soient signés par un représentant de la société de gestion. S'il refuse de signer, mentionnez simplement son refus dans le procès-verbal.

Ce document doit contenir les informations suivantes :

• il faut constater le fait même de l'inondation de votre logement en indiquant la date et l'heure de rédaction du procès-verbal, l'adresse complète de l'appartement, le nombre de pièces et l'étage où il se trouve ;
• une description des dommages causés aux pièces et aux biens (meubles, appareils électroménagers) qui s'y trouvent ;
• la cause de la fuite (exacte si elle ne fait pas l'objet d'un litige, ou présumée).

En principe, la rédaction d'un tel procès-verbal est une obligation du représentant de la société de gestion, mais il est préférable de dupliquer ce document, surtout en cas de désaccord lors de sa rédaction.

La pratique montre que les spécialistes de la société de gestion s'efforcent en toute situation de « ne pas remarquer » leur propre faute, de minimiser l'ampleur des conséquences de l'accident et d'ignorer les faits importants pour la partie lésée. Parfois, ils tentent même de reporter la rédaction du procès-verbal, afin de ne pas l'établir du tout.

Les dommages causés par une inondation n'apparaissent pas tous immédiatement : il faut parfois un certain temps pour constater que le revêtement de sol est endommagé et que de la moisissure s'est développée sous le papier peint.

L'acte doit refléter tous les désaccords survenant entre les parties lors de la détermination du responsable de l'accident ou de l'établissement du montant des dommages. D'ailleurs, tous les dommages causés aux biens de la victime peuvent ne pas être découverts immédiatement, mais après 2 à 3 jours.

Par exemple, des cercles jaunes peuvent apparaître sur les murs ou le parquet peut se soulever. Ces pertes matérielles peuvent être inscrites dans la fiche de défauts sous forme d'ajout.

Si vous êtes le responsable de l'inondation, veillez à obtenir un exemplaire de l'acte et de la fiche de défauts, afin que des éléments « accidentellement » mentionnés, comme des appareils électroménagers défectueux n'ayant aucun lien avec l'incident, n'y soient pas inclus.

L'étape suivante consiste à présenter une réclamation au responsable de l'inondation. Toutes les victimes peuvent le faire collectivement ou individuellement.

Modalités d'évaluation des dommages subis

À la suite d'une inondation, l'ensemble de la pièce est affecté : le plafond tendu peut s'affaisser, le papier peint et les éléments décoratifs peuvent se décoller, le stratifié ou le parquet peuvent être endommagés. Le câblage électrique peut tomber en panne. Les meubles mouillés perdent leur aspect esthétique, les appareils électroménagers grillent. Comment évaluer les dommages en termes monétaires ?

Rédaction d'un accord à l'amiable

Si la partie lésée exprime le souhait de parvenir à un accord à l'amiable, l'une des méthodes d'évaluation ci-dessous peut être utilisée :

• Prenez comme base l'acte d'inondation et, avec les voisins, estimez un montant approximatif d'indemnisation qui pourrait convenir aux deux parties. Si un accord est trouvé, il convient de le consigner en rédigeant une convention séparée. Indiquez-y le montant convenu et faites-le signer.
• Il est possible de déterminer le coût et les types de matériaux nécessaires aux travaux de remise en état de l'appartement endommagé, après quoi le responsable de l'inondation achète le tout en magasin à ses frais et paie l'exécution des travaux de réparation.

Il est préférable de formaliser également cet accord sous la forme d'un acte, afin que les victimes ne changent pas d'avis.

L'un des avantages d'une résolution à l'amiable du conflit est la possibilité d'éliminer rapidement les conséquences négatives de l'inondation : les procès prennent du temps, de l'énergie et nuisent à la santé.

Dans les actes, n'oubliez pas de mentionner qu'après le règlement des dommages, toutes les réclamations de la partie lésée seront pleinement satisfaites. Les fonds ne doivent être transférés qu'avec l'établissement d'un reçu de leur réception. Après l'exécution des travaux, il convient également d'obtenir un reçu attestant que les travaux convenus ont été réalisés dans leur intégralité et avec la qualité requise.

Réalisation d'une expertise indépendante

Si les parties au conflit ne parviennent pas à s'accorder sur le montant des pertes, elles peuvent faire appel à des experts indépendants :

• En tant qu'expert indépendant, un expert-évaluateur d'une agence d'évaluateurs ou de la Chambre de commerce et d'industrie peut être invité. Un contrat doit être conclu avec lui et, à l'issue des travaux, il doit établir un rapport et délivrer un reçu de paiement pour ses services. Les services de l'expert peuvent être payés par une partie ou par les deux parties dans des proportions convenues.
• Il est possible que le rapport de l'expert ne satisfasse pas les parties, alors il ne reste plus qu'à saisir le tribunal.

En se fondant sur le constat d'inondation, les photos et vidéos, les témoignages et les documents attestant de la valeur des biens endommagés, le tribunal doit prendre une décision. Il peut demander la réalisation d'une expertise.

Le choix idéal d'un expert-évaluateur indépendant serait celui en qui les deux parties au conflit ont entièrement confiance.

Les procédures judiciaires ne sont pas rapides. En vous engageant dans cette voie, vous devez bien connaître les perspectives de votre affaire.

Moyens de résoudre le conflit

L'affaire se terminera avec des pertes minimales pour les deux parties si elles manifestent toutes deux le désir de communiquer poliment et de manière constructive.

Moyen n°1 — des négociations bilatérales constructives

Il est toujours possible de trouver un compromis si les victimes se souviennent que leur appartement n'a pas été rénové depuis longtemps et que les biens endommagés étaient vieux, bien qu'en état de marche.

Les procédures judiciaires ne sont avantageuses pour aucune des deux parties : ce sont des dépenses supplémentaires liées au tribunal lui-même et à la préparation par une expertise indépendante.

Il est possible que les arguments suivants, présentés par des tiers en qui les deux parties ont confiance, puissent influencer le voisin agressif :

1. Avant le début du procès, le demandeur devra payer des frais de justice, qui dépendent du montant de la demande. Il devra donc engager des frais préalables. Il faut également inclure dans ses dépenses les services d'un consultant et d'un avocat.
2. Nous n'avons pas de droit jurisprudentiel, il est donc très difficile de dire avec certitude de quel côté le tribunal se rangera. Il est possible que les dépenses du demandeur soient vaines.
3. Si le tribunal décide de nommer une expertise, le demandeur paiera également les services de l'évaluateur indépendant. Le tribunal a besoin du rapport d'un spécialiste sur lequel il se fondera.
4. Comme source d'indemnisation du préjudice établi par voie judiciaire, seul le revenu officiel du défendeur pourra être pris en compte. Si le défendeur n'a pas de contrat de travail avec un employeur, le montant maximal que le tribunal l'obligera à verser est d'1/5 du minimum vital.

Habituellement, le fait de réaliser que l'on peut obtenir, en s'arrangeant à l'amiable, une certaine somme tout de suite, ou bien, par décision de justice, réclamer longtemps des sommes dérisoires que l'inflation rongera inévitablement, a un effet salutaire.

Peut-être que les victimes ne savent tout simplement pas que, lors du calcul du préjudice, on prend en compte la valeur estimée du bien et non son prix d'achat. Avec l'argent que l'on peut obtenir en conséquence, il ne sera pas possible d'acheter un nouvel équipement. Dans le meilleur des cas, on peut simplement réparer l'ancien.

Il existe également des particularités lorsqu'il s'agit de demander un préjudice moral. Le préjudice moral étant une notion éphémère, et le tribunal ayant besoin de preuves matérielles, vous devrez présenter des extraits de votre dossier médical attestant des consultations chez le médecin suite à une détérioration de votre santé due au stress lié à l'inondation. Les tickets de pharmacie sont également acceptés.

Moyen n°2 — résolution du conflit devant le tribunal

Dans tous les cas, les conflits ne se terminent pas par un accord amiable. Que vous réserve le tribunal si vous êtes réellement responsable de l'inondation chez vos voisins du dessous ? Comme le montre la pratique, le tribunal se range généralement du côté du demandeur. La présomption de fait de culpabilité du défendeur peut être contrecarrée par des faits en votre faveur.

Il est recommandé au défendeur de fournir les preuves de son innocence par écrit sous forme d'objections. Les arguments doivent être motivés et étayés par des photos, des vidéos et des témoignages.

Toutes les objections du défendeur quant au fond de la demande doivent être exprimées par écrit, aussi argumentées que possible et étayées par des témoignages, des photos et des vidéos.

Les arguments les plus efficaces sont les suivants :

• l'inondation est survenue en raison d'une mauvaise exécution par la société de gestion de ses obligations d'entretien des réseaux ;
• la documentation concernant l'inspection des lieux après l'inondation ainsi que l'évaluation des dommages n'est pas objective, car l'inspection a eu lieu en l'absence du défendeur ou ses observations n'ont pas été reflétées dans le rapport, les signatures et autres mentions importantes manquent ;
• les exigences du demandeur sont excessives, car l'usure de ses biens n'a pas été prise en compte ou des travaux sans rapport avec la liquidation des conséquences de l'inondation ont été inclus.

Le responsable de l'accident doit comprendre que si ses arguments ne sont pas acceptés par le tribunal, en plus du montant principal de la demande, il devra également rembourser les frais de justice, qui comprennent les droits de timbre et les honoraires d'avocat, de conseiller juridique et d'expert indépendant. Par conséquent, vous devez faire tout votre possible pour résoudre le conflit à l'amiable.

Imaginez maintenant combien de désagréments et de dépenses vous auriez pu éviter si vous aviez assuré votre responsabilité en cas d'inondation de l'appartement des voisins du dessous.

Une attention particulière est accordée aux recours collectifs au tribunal. S'il y a plusieurs appartements inondés, il est probable que les demandes soient collectives.

Il est évident qu'un adulte normal n'inondera pas ses voisins du dessous par malice ou par malveillance, mais on ne peut exclure la possibilité qu'une telle situation se produise. Après tout, c'est ce qu'on appelle un accident. Cependant, même si les dommages causés aux biens des voisins sont involontaires, les désagréments qui en découlent peuvent être très importants.

Si vos voisins du dessus vous ont accidentellement inondé, nous vous recommandons de vous renseigner sur où vous adresser et comment agir dans cette situation.

Conclusions et vidéo utile sur le sujet

Cependant, vous pouvez assurer votre responsabilité civile en cas d'inondation des voisins. Découvrez ce produit des compagnies d'assurance dans la vidéo suivante :

Une consultation vidéo avec un représentant d'un cabinet juridique vous permettra de systématiser les informations contenues dans cet article, de résumer toutes les données recueillies et de déterminer votre marche à suivre en cas de responsabilité pour l'inondation d'un logement situé aux étages inférieurs.

Si les informations contenues dans cet article vous sont parvenues avant la survenue d'une situation désagréable d'inondation, espérons que vous vous protégerez en vérifiant une fois de plus l'état de vos appareils sanitaires et électroménagers raccordés aux réseaux d'alimentation en eau. Il est fort possible que vous décidiez d'assurer votre responsabilité civile, ce qui est également judicieux.

Connaissez-vous l'inondation des biens des voisins du dessous par expérience directe ? Partagez votre expérience avec d'autres utilisateurs, dites-nous à quel point votre situation était grave et si vous avez pu la résoudre à l'amiable. Ou peut-être êtes-vous spécialisé dans l'accompagnement juridique de ce type d'affaires devant les tribunaux et souhaitez-vous compléter notre article par des recommandations utiles ? Écrivez vos commentaires dans le bloc ci-dessous.