Faible circulation dans le système de chauffage en raison de la négligence du promoteur

Bonjour. Vous faites face à un scandale flagrant, ce qui n'est malheureusement pas rare dans les syndicats de copropriété. Apparemment, vous vouliez vous passer d'une société de gestion externe, vous pensiez que ce serait mieux, mais le résultat est comme d'habitude.

Allons-y dans l'ordre :

1. « Le système a été conçu pour un immeuble de 7 étages, mais le promoteur a ajouté deux étages supplémentaires » — sur quelle base le projet initial de construction a-t-il été modifié et où cela est-il documenté ? Et que signifie qu'ils ont conservé le projet initial du système de chauffage ? C'est une violation flagrante qui peut être qualifiée de réaménagement non autorisé et de négligence, car le chauffage a été installé mais aucune modification technique n'a été apportée au passeport technique, et la procédure d'élaboration de la documentation du projet a été enfreinte. Ce qui est passible d'une amende et d'une exigence légale de revenir au projet initial si les droits des résidents sont lésés d'une manière ou d'une autre. Je me réfère aux artiles 25 et 29 du Code du logement de la Fédération de Russie, ainsi qu'au point 6 des Règles d'entretien des biens communs dans un immeuble d'habitation, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 13 août 2006 n° 491. Je suis sûre que de nombeuses autes violatins seront trouvées en vertu d'autes artibles, par exemple la négligence, l'excès de pouvoi, etc.

Il est impossible d'ajouter des étages sans modifier le projet. Ne serait-ce que les normes de pression sont déjà violées selon toutes les normes SNIP, sans parler de la sécurité et du reste. J'ai l'impression que votre immeuble, avec tous ses schémas, a été dessiné par le fils de 3 ans du président du syndicat de copropriété, et qu'ils l'ont ensuite simplement réalisé comme ils ont pu, à la va-vite (une “rustine”).

2. « C'est dans le rétrécissement que réside tout le problème » — comme déjà dit, il s'agit d'une réfection non autorisée, articles 25 et 29 du Code du logement, avec violation des droits des résidents et préjudice causé.

3. «Où se plaindre». Mais là, la question est très complexe. Le syndicat de copropriété n'est pas une société de gestion ordinaire, vous allez devoir vivre avec eux très longtemps, et si l'inspection du logement s'en mêle, des têtes vont tomber. Après tout, le syndicat de copropriété comprend au moins 50% des résidents de l'immeuble… Mais c'est l'aspect moral du problème ; vivre avec un problème comme le vôtre est bien sûr extrêmement problématique.

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Que faire ? En tant que propriétaire d'un logement dans un immeuble collectif, vous pouvez facilement contester presque toute décision et tout travail du syndicat de copropriété, s'ils portent atteinte à vos droits et contredisent les normes légales auxquelles vous avez droit.

Il s'agit généralement de problèmes de ce genre :

1. Les tarifs fixés sont trop élevés.
2. De plus, réaménagement illégal, construction importante, transformation.
3. Problèmes avec la fourniture de services pour lesquels vous payez. Normes de pression d'eau basses, pannes d'électricité, non-respect des températures, etc.
4. Utilisation des biens communs de l'immeuble sans accord pour des besoins personnels et pour s'enrichir.

Et ainsi de suite.

En général, il serait bon de réunir un conseil des résidents et de soumettre le problème à l'examen, mais en réalité, tout le monde est courageux individuellement, puis lors de la réunion, ils se dégonflent.

La première chose à faire est d'écrire une réclamation au nom du président du conseil d'administration du syndicat de copropriété. Il est souhaitable de recueillir le plus de signatures possible ; en pratique, une seule personne ne peut justifier sans preuve de violations graves, ce qui entraînerait des années de procès ou des dépenses en expertises indépendantes (on peut aussi aller directement au tribunal, mais il vaut mieux procéder ainsi). La réclamation doit être rédigée impérativement en deux exemplaires, et même être certifiée par des signatures et des sceaux, et il faut également apposer la date et le numéro. Un exemplaire reste chez vous, le second reste chez le président du syndicat de copropriété.

Dans ce cas, présentez des exigences pour améliorer le chauffage, en vous basant sur la documentation suivante, qui définit clairement vos droits en matière de logement :

1. GOST 30494-96 — paramètres optimaux et admissibles du microclimat dans les locaux d'habitation.
2. SP 23-101-2004 — normes de construction (étudiez attentivement ce document). Il contient les règles à respecter dès la phase de construction, pour créer un microclimat optimal à l'avenir.
3. SNiP 31-01-2003 — fixe les régimes de température pour l'habitation.

Étudiez tout, sélectionnez les paragraphes dont vous avez besoin, car des amendements et des modifications sont souvent apportés. En outre, émettez un avertissement indiquant que si vos demandes ne sont pas satisfaites, vous saisirez le tribunal ou d'autres instances supérieures au syndicat de copropriété.

En théorie, il est préférable de procéder pendant la saison froide. Je ne me souviens pas exactement, mais ils doivent réagir à votre plainte sous 7 à 10 jours. Normalement, ils devraient venir et effectuer des mesures ; comment cela se passe dans votre étrange bureau, personne ne le sait. Bref, ils devraient au moins commencer à résoudre la situation.

Si aucune réaction ne se produit, vous pouvez agir immédiatement de manière radicale, mais je vous conseillerais de rédiger environ 3 réclamations de cette façon, pour être sûr. Vous les envoyez soit par lettre recommandée, puis vous récupérez une copie (s'ils ne la donnent pas, vous en rédigez une autre sur place, il y aura assez de papier pour tout le monde), soit vous les apportez en personne.

Ensuite, en l'absence de réponse à votre réclamation, il est fortement recommandé de vous adresser à un bureau possédant la licence appropriée pour réaliser une expertise indépendante des mesures de chauffage dans le local et des causes de son absence. Cependant, il faudra encore attendre jusqu'à la fin de l'automne ; actuellement, cela n'est pas opportun. Vous devez obtenir 2 exemplaires du procès-verbal d'inspection, de préférence 3 : un à envoyer au président du TSJ, le second vous reste, et le troisième à fournir au lieu de dépôt de la plainte. Cela peut être :

– Le Parquet.
– L'Inspection du logement.
– Rospotrebnadzor.

La plainte auprès de Rospotrebnadzor se présente à peu près comme suit :

1. Au chef d'une telle organisation, de la part de [nom complet] ou des résidents de l'immeuble.
2. Notre immeuble (adresse complète avec code postal) est géré par un certain TSJ.
3. Le problème est le suivant… décrivez la situation.
4. Aucune réponse n'a été donnée à la réclamation numéro [numéro] (copie ci-jointe).
5. Les résultats de l'inspection du logement par une expertise indépendante sont les suivants (procès-verbal ci-joint).
6. Je ne manque pas à mes obligations, tous les paiements sont effectués régulièrement et à temps.
7. En vertu des documents suivants (mentionnés ci-dessus) et des articles n° 27 à 31 de la Loi « sur la protection des droits des consommateurs », je demande que des mesures soient prises.
8. Date, heure, signature.

Mais en général, il est préférable de télécharger un formulaire prêt à l'emploi sur Internet (vous le trouverez sans difficulté, je pense) pour écrire directement selon le modèle, ou de demander à l'autorité compétente – on vous conseillera. D'ailleurs, il n'y a pas d'exigences strictes quant à la présentation.

Le TSJ est un organe investi des pouvoirs de ce type d'instances, et les plaintes le concernant ne diffèrent pas des plaintes standard ; elles sont examinées conformément à la loi fédérale “sur la procédure d'examen des recours des citoyens de la Fédération de Russie”. C'est gratuit et l'examen dure généralement jusqu'à 30 jours ouvrables, sauf situations exceptionnelles nécessitant un examen supplémentaire dans un délai n'excédant pas +30 jours. Si le TSJ a satisfait à vos besoins et droits pendant cette période, vous pouvez retirer votre demande en raison d'un règlement à l'amiable entre les parties. Mais soyez vigilant : promettre ne signifie pas exécuter.

En fin de compte, si l'autorité constate des infractions, elle fixe un délai dans lequel le TSJ doit remédier à la situation. En outre, elle imposera probablement une amende pour certaines infractions (le refus de fournir des données en fait partie) ou transmettra l'affaire pour une enquête complémentaire si des défauts graves dans leur activité sont révélés. Dans votre situation, vous gagnerez tout procès.

Et, pour finir, afin que vous connaissiez vos droits à l'avenir, je vous cite le Code du logement, article 138, “Obligations du syndicat de copropriété” :

“Le syndicat de copropriété est tenu de :

1) assurer le respect des exigences du présent chapitre, des dispositions des autres lois fédérales, des autres actes juridiques normatifs, ainsi que des statuts du syndicat ;
2) gérer l'immeuble collectif selon les modalités prévues par la section VIII du présent Code ;
3) exécuter, conformément à la législation, les obligations contractuelles ;
4) assurer le bon état sanitaire et technique des parties communes de l'immeuble collectif ;
5) veiller à ce que tous les propriétaires de locaux dans l'immeuble collectif remplissent leurs obligations d'entretien et de réparation des parties communes conformément à leurs quotes-parts dans la propriété commune de ces biens ;
6) garantir le respect des droits et intérêts légitimes des propriétaires de locaux dans l'immeuble collectif lors de l'établissement des conditions et des modalités de possession, d'utilisation et de disposition de la propriété commune ;
7) prendre les mesures nécessaires pour prévenir ou faire cesser les actions de tiers qui entravent ou empêchent la réalisation des droits de possession, d'utilisation et, dans les limites fixées par la loi, de disposition des parties communes par les propriétaires de locaux dans l'immeuble collectif ;
8) représenter les intérêts légitimes des propriétaires de locaux dans l'immeuble collectif liés à la gestion des parties communes de cet immeuble, y compris dans les relations avec les tiers ;
9) tenir un registre des membres du syndicat et, chaque année, au cours du premier trimestre de l'année en cours, envoyer une copie de ce registre aux autorités exécutives des sujets de la Fédération de Russie mentionnées à la partie 2 de l'article 20 du présent Code ;
10) présenter aux autorités exécutives compétentes des sujets de la Fédération de Russie mentionnées à la partie 2 de l'article 20 du présent Code, dans les trois mois à compter de l'enregistrement par l'État des modifications apportées aux statuts du syndicat, une copie des statuts du syndicat certifiée conforme par le président du syndicat et le secrétaire de l'assemblée générale des membres du syndicat, un extrait du procès-verbal de l'assemblée générale des membres du syndicat concernant la décision de modifier les statuts du syndicat, accompagnés des copies certifiées conformes par le président du syndicat et le secrétaire de l'assemblée générale des membres du syndicat des textes des modifications correspondantes.”

Je vous souhaite bonne chance dans cette tâche difficile.